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“一房数卖”咋治?全国人大代表李晓林:借鉴醉驾入刑经验
2022-11-25

“借鉴‘醉驾入刑’的成功经验,推动对恶意‘一房数卖’的刑罚力度。”今年全国两会,全国人大代表、民建中央对外联络委员会主任、北京林达集团董事局主席李晓林带来两份与房地产有关的建议,其中一份是《关于房地产交易市场中“一房数卖”纠纷的司法建议》。

据了解,近年来,房地产行业不少中小开发商资金链断裂后,将已售卖给购房者的房产再次抵押给建筑工程商,并再次出售,导致“一房数卖”现象频发,社会影响恶劣。

李晓林在接受南都采访时表示,现行司法实践中对“一房数卖”的定性上纷争较大,尤其在处理开发商此类问题时更加棘手。此外,受害买房人的补偿顺位问题也长期困扰当事人和司法机关。对此,他建议应借鉴“醉驾入刑”的成功经验,推动对恶意“一房数卖”的刑罚力度。

过去一年,长租公寓频频暴雷,再次暴露出房地产租赁乱象。对此,李晓林也从提高公租房供给数量、提升租赁市场透明度、加大司法解决力度等方面提出建议。

全国人大代表李晓林。受访者供图

谈“一房数卖

借鉴“醉驾入刑”经验

南都:今年全国两会,您带来了关于房地产交易市场中“一房数卖”纠纷的司法建议,这是出于怎样的考虑?

李晓林:“一房数卖”,指出卖人就特定房产,同时或顺次与多个买受人成立买卖契约。我注意到近年来有些人以“一房数卖”为手段实施诈骗,使一些购房民众蒙受巨大的财产损失和精神打击,市场交易秩序也受到极其负面的影响。

在现行的有关司法实践中,有些既定的法规和解释,对“一房数卖”的定性上纷争较大。其中,公安机关与受害人一方对于“一房数卖”的卖房人是否构成诈骗的判断和认识上就存在较大的差异。相比之下,对自然人之间的二手房交易中的“一房数卖”比较容易认定,而对开发商在商品房销售中的此类问题则较为棘手。

由于在繁杂的交易程序中信息不对称,买房人很难及时、全面、完整地掌握卖房一方的行为及证据,往往是在“一房数卖”的事实甚至后果已经成为既成事实时才能发现自己受害。而警方往往简单刻板地以开发商是否“跑路”等“要素”作为判断其是否存在诈骗故意的依据,导致受害人的刑事报案很难被警方受理,最终只能通过民事诉讼寻求经济赔偿。

然而,进入民事诉讼也并不能够确保受害人得到真正公平的赔偿。一方面是恶意卖房人往往将骗取的房款转移、他用、隐藏或挥霍,使赔偿无可执行;有的案例陷入旷日持久的执行困局,造成比较恶劣的社会影响。另一方面,由于房价的涨幅较大,远远超过原合同中规定的违约赔偿数额,受害人损失巨大,违约方乐得以赔偿规避法律制裁,从客观结果上减轻了对恶意“一房数卖”犯罪行为主体必要惩诫,人民群众不满意。

同时,在受害买房人的救助及补偿顺位问题上,由于“一房数卖”受害人往往至少二人或者更多人,在他们中间客观上存在着一个救助补偿谁优先谁依次的问题,也是长期困扰买房当事人和司法机关的现实问题。虽然2011年《最高人民法院全国民事审判工作会议纪要》第十六条规定“数份房屋买卖合同均为合法有效且各买受人均要求履行合同的,应按照已经办理房屋所有权移转登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后顺序确定权利保护顺位。确定买卖合同成立时间,应综合考虑合同主管机关备案的时间,合同载明的签订时间以及其他证据证明的合同签定时间等”,但在司法实践中,各地方各级法院的审理过程中,出现了不同的理解和操作,使问题的解决产生了一些不必要的干扰技节,导致诉累。最突出的是,有的法院甚至中院过度强调是否“网签”,并以此对抗高法的顺位原则。

为了回应群众关切,扭转近年来“一房数卖”类案件高发频发的局面,以及从速解决久拖难决的受害买房人的救助及补偿顺位的历史问题,我在今年全国两会上提出《关于房地产交易市场中“一房数卖”纠纷的司法建议》。

南都:您提出对“一房数卖”问题可借鉴“醉驾入刑”的成功经验,为什么这么提?具体应该怎么做?

李晓林:2011年5月1日开始,补充“醉驾入刑”内容的《刑法修正案(八)》正式实施后,据公安部统计数据显示,在短短三年时间里,查处醉驾行为同比下降42.7%,取得了一定的震慑作用。

基于此,我和诸多律师界机构和人士请教一致认为,应借鉴“醉驾入刑”的成功经验,推动对恶意“一房数卖”的刑罚力度,既具有公平正义的社会价值,也可以产生震慑作用,有利于扭转近年来此类案件高发频发的局面。

根据我国的立法原意和“先刑后民”的一般理念,建议具体方法是:一、对“一房数卖”的受害方向刑事方向报警的受理门坎要适度降低,警方应积极介入,综合研判案由中诈骗故意的因素和线索;二、受害买房人如先行发起民事诉讼,民庭应对案由中有否涉嫌诈骗故意的事实依据的审查把握“关口前移”,以优先向刑事诉讼移送为取向;如在民事审理中有涉及刑事的新事由线索甚至证据,应及时中止或终止民事审理并向刑事审理移送。

谈房地产租赁乱象

建立透明的房屋租赁平台

南都:您还带来另一份与房地产相关的《关于《民法典》中个别条款内容表述的改动及完善的建议》,请问有什么考虑?

李晓林:我在履职调研中了解了这样一个案例,某房东与某公司达成办公用房租用合同,但该公司未经房东允许,私自加装隔断,被要求拆除时,却利用《民法典》或原《物权法》中内容表述的缺失及漏洞,来对抗常理和法律。

在被告的答辩状当中,被告辩称“对原告房屋加装隔断并不属于毁损”,并提出原告 “无权要求被告拆除装修隔断。”

市场化改革以来,动产或者不动产的租用、借用、共用、合用、征用等情况都很常见。如房屋、场地、土地、厂房、设备、车辆、信息产品包括书籍软硬件甚至服饰和家居用品等等。如发生毁损,权利人的请求权无可争议。但是,如果对上述(不限于)动产或者不动产进行了单方面改动以便于其使用,如房屋大间隔断改变成若干小间,小间打通成大开间,车辆作局部临时改装、涂装,对服饰进行样式尺寸的小改小动,等等,统称为改动,虽然并不属于毁损,有的甚至还会有所改善或提升附加价值,但不能因此就可以不按约定或出租方的意愿恢复原状或弥补损失》。

因此,我建议,关于《民法典》中个别条款内容可以改动及完善,其中第二百三十七条:修理、重作、更换或者恢复原状请求权一条中,“造成不动产或者动产毁损的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”一句中“毁损”后面加上“或改动”三个字。即为:“造成不动产或者动产毁损或改动的,权利人可以依法请求修理、重作、更换或者恢复原状”。

南都:去年长租公寓暴雷再次暴露房地产租赁乱象,您在房地产领域多年,对此有什么看法,对治理此类租赁乱象有何好的建议?

李晓林:长期以来,在一二线城市,由于房租市场的供给问题,造成房地产租赁乱象频发,损害了房主、房客的权益。我认为可以从以下三方面来治理租赁乱象问题:

一是建议提高公租房供给数量。对于人口流入多、公租房需求大的城市,增加公租房实物供给数量,多渠道筹集房源,作为市场化租房资源外的补充,并提升管理水平,保障公租房的精准、高效使用。

二是建议提升租赁市场透明度。客观上,由于房屋租赁信息的不对称,造成中介机构的强势、中介费用过高,也给违规违法分子可乘之机。建议政府+社区+社会组织,建立一个透明的房屋租赁平台,尽可能实现租赁信息透明化。

三是建议加大司法解决力度。针对房屋租赁乱象频发的问题,有关部门通过完善法律法规和加强监管处罚力度。建议司法机关严厉执法,提高住房租赁领域违法犯罪行为的成本,形成威慑力,切实保障人民权益。

南都:您曾说 2021年房地产行业有两个发展机会,一是“双循环”,二是“十四五”,您认为这两个机会将怎样影响房地产行业的发展?

李晓林:2021年是“十四五”开局之年,房地产是我国新历史阶段构建双循环新格局的重要参与要素,“房住不炒”仍将是未来房地产调控政策的主旋律,但在遵循客观经济规律和双循环自有逻辑的大格局中,房地产行业可以发挥自身的能量和潜力。

从“双循环”来看,以“深化供给侧结构性改革,充分发挥我国超大规模市场优势和内需潜力”的“内循环”,必将促进城市高速发展和新型城镇化,推动人民群众对高品质人居环境的改善需求,从而对商业地产和住宅地产起到拉动作用。

“十四五”规划中也明确提出租购并举、因城施策,实现金融、房地产同实体经济均衡发展,对房地产行业长期利好,特别对重视品质、创新、科技、人文的房地产而言,是其新的发展机遇。